Afrique de l’Ouest : la grande misère du secteur de l’habitat
II : Les faiblesses des acteurs
Malgré son évidente importance économique et sociale, le secteur de l’habitat est relégué au second plan en de nombreux pays africains. Les nombreuses difficultés de la question foncière sont une des causes de cette anomalie*. Mais le citoyen en quête de l’achat d’un logement doit affronter d’autres obstacles dans la phase de construction.
Les premiers concernent l’Etat. On trouve partout des normes très contraignantes et de lourdes procédures pour l’aménagement des terrains, les permis de construire et l’agrément des promoteurs, inspirées des textes français, plutôt que des règles moins exigeantes mieux adaptées au vide préexistant en la matière et à l’immensité des besoins à satisfaire. Ces règles sont donc délibérément « oubliées » par beaucoup et ceux qui s’essaient à les suivre sont pénalisés par rapport à leurs concurrents. De plus, l’inertie administrative et le poids de la corruption aggravent la situation : délais légaux pour les autorisations prolongés de façon dilatoire ; absentéisme des agents ralentissant la sortie des agréments ou des documents officiels. Même des pays qui mettent en avant la cohérence de leur stratégie économique, telle la Côte d’Ivoire, sont largement sujets à ces déviances. L’absence fréquence d’informatisation de certains services, la faiblesse généralisée des moyens matériels, voire le dénuement, de nombreuses administrations, compliquent enfin le travail des agents et viennent compléter ce tableau lugubre. Les effets négatifs s’accumulent donc : une partie des projets immobiliers sont menés hors des règles fixées ; les acheteurs n’ont pas toutes les garanties qu’ils pourraient attendre de l’action des services publics ; le rythme des réalisations est très en retard par rapport aux annonces. Il s’y ajoute les droits liés à l’acquisition d’un logement, qui représentent en moyenne dans la région plus de 8% de sa valeur et dépassent par exemple le chiffre prohibitif de 15% au Mali, ce qui ne peut que freiner les transactions.
Le second nœud de difficultés touche les entreprises. Les sociétés de construction et de travaux publics se partagent en deux groupes : celles de stature internationale, notamment européennes et chinoises, qui se focalisent sur les projets d’infrastructure et les programmes de construction de grande ampleur ; les entreprises locales de taille petite ou moyenne qui se contentent du reste. Faute de projets de construction portant sur plusieurs milliers de logements, le secteur de l’habitat est abandonné pour l’essentiel à la seconde catégorie qui souffre d’importantes faiblesses. La première concerne la qualité souvent médiocre du personnel ouvrier et d’encadrement. Les écoles d’ingénieurs et de techniciens supérieurs sont rares et concentrées dans quelques pays comme la Cote d’Ivoire et le Sénégal. Des maçons aux spécialistes du second œuvre, des ouvriers aux chefs de projet, les besoins de requalification sont généralisés et les personnels des rares pays de la zone dont la qualité est bien établie, comme le Sénégal ou le Togo, sont avidement recherchés sur tous les chantiers. Les formations en apprentissage qui existaient auparavant ont souvent disparu et les structures qui les remplacent sont peu performantes dans leur organisation présente. Elles sont pourtant budgétivores et, au Mali comme ailleurs, les entreprises privées qui sont censées en bénéficier s’interrogent sur leur utilité, dans ce secteur comme dans d’autres. La seconde faiblesse principale est celle des équipements. La plupart des entreprises locales de construction sont sous-équipées en matériels modernes, en bon état et performants, faute de ressources financières ou de volonté d’investir. Elles entrent ainsi dans un cercle vicieux : leurs insuffisances en « capital fixe » ralentissent leur travail; elles perdent donc en compétitivité comme en résultat ; en conséquence elles investissent moins et externalisent une bonne part de leurs marchés à des tâcherons encore moins qualifiés et équipés, dont elles compriment les prix ; ceci exacerbe les problèmes de qualité et de respect des délais, et l’insatisfaction des clients. Enfin, la fiabilité très inégale des bureaux d’études et de surveillance de travaux limite les possibilités de garde-fous et de redressement des malfaçons des entreprises.
Le dernier maillon faible est celui des promoteurs. L’importance des besoins devrait faire de la région un eldorado de la profession. Il n’en est rien comme le confirme le retard grandissant dans la satisfaction des demandes. Des atouts existent pourtant, telles une réglementation généralisée de la profession et de grandes réserves foncières entre les mains de beaucoup des acteurs agréés. Pourtant, les sociétés de promotion qui réalisent des programmes importants sont peu nombreuses. Elles sont d’abord en butte aux difficultés foncières et administratives déjà signalées. Elles font très souvent le choix d’une production en régie ou avec de petites entreprises et leur production souffre en conséquence des problèmes qui y sont liés. S’y ajoute la contrainte de la viabilisation des terrains. Celle-ci devrait pour l’essentiel être assurée par l’Etat ou des organismes publics: or ceux-ci sont souvent défaillants, en raison de moyens insuffisants ou de mauvaise gestion. Au Mali, l’Agence de Cessions Immobilières (ACI), qui a longtemps eu à son actif de grandes réalisations, a perdu sa crédibilité et laisse à l’abandon des zones essentielles pour une urbanisation rationnelle. Contraints d’assumer cette viabilisation, les promoteurs supportent des charges accrues qui dépassent souvent leurs possibilités financières. En cas de mauvaise organisation, de prévisions trop ambitieuses ou de retards dans la commercialisation, les cas d’arrêt brutal des programmes sont fréquents, pénalisant à la fois les clients engagés et les bailleurs de fonds.
La fragilité de ces trois acteurs conduit à deux conclusions. D’abord, la prédominance de l’ « auto-construction », symbole de l’échec de la politique de l’habitat. Au vu des statistiques disponibles, et dans chaque pays, une large majorité des candidats à la propriété se détourne des promoteurs et des entreprises formelles. Ils achètent d’abord un terrain, puis construisent leur logement, en famille ou avec l’aide de tacherons, à leur propre rythme dicté par leurs disponibilités financières. Ceci explique la multitude des petits chantiers non finis observés dans les grandes villes : c’est l’ « épargne physique » identifiée de longue date par les économistes. Pour les diasporas se greffe aussi le risque élevé du détournement d’argent par les familles. Enfin, ces logements sont fréquemment de qualité médiocre et édifiés dans des zones non encore viabilisées. Les plus modestes se transforment vite en « bidonvilles » qui gangrènent la périphérie des capitales mais aussi certains vieux quartiers de leur centre ville.
Parallèlement, une conséquence majeure de cet échec est que le secteur d’activité de la construction de logements ne tient pas en Afrique de l’Ouest le rôle moteur qu’il devrait jouer dans le développement de celle-ci. Son poids dans le Produit Intérieur Brut (PIB) est rarement supérieur à 5%- contre par exemple nettement plus de 10% en France -. Hormis au Sénégal, on ne compte guère de champions régionaux, tant en construction qu’en promotion, capables de mener des chantiers de grande envergure dans plusieurs pays. Les quelques entreprises marocaines récemment arrivées en Cote d’Ivoire et au Sénégal ne semblent pas avoir pris correctement en compte l’environnement et sont encore loin d’avoir prouvé leur réussite. Cette défaillance en induit une autre: l’habitat pourrait être un des secteurs les plus dynamiques en termes de création d’emplois, qualifiés ou non, sur une longue période pour répondre à la poussée démographique et à celle de l’urbanisation : on estime ainsi à 5 le nombre d’emplois par logement construit. Cette occasion manquée est très pénalisante pour la région à un moment où la question du chômage devient une priorité grandissante. Enfin, la léthargie du secteur empêche la mise en œuvre de grands programmes de logements sociaux, qui pourraient avoir un effet de stabilité sociale bienvenu en cette période : en la matière, les annonces sont toujours très supérieures aux réalisations et les retards s’accumulent.
Frappé par ces divers maux, le secteur de l’habitat reste, année après année et malgré tous les effets d’annonce, un parent pauvre de la croissance au lieu d’en être un fer de lance comme il le devrait.
Paul Derreumaux
* cf. « Afrique de l’Ouest: La grande misère du secteur de l’habitat-Acte I : Le casse-tête foncier » dans Regard d’Afrique du 3 novembre 2017 https://www.paul-derreumaux.com/la-grande-misere-de-lhabitat-en-afrique-de-louest-acte-1-le-casse-tete-foncier/
Article publié le 05/01/2018